Modalités d’Achat

Tout d’abord, il est important de savoir qu’il existe trois types de biens à New York: le coop, le condominium ainsi que la townhouse (immeuble de 3 à 5 étages qui appartient à un seul propriétaire).High Line New York

Le Coop

Le coop est similaire à une SCI en France. Ainsi, lorsque vous achetez un appartement dans un coop, vous n’achetez pas les murs mais des actions dans la corporation qui détient l’immeuble. Egalement, l’acheteur  doit obtenir l’agrément du comité de direction qui est déterminé selon trois critères financiers:

  • placements liquides disponibles aux Etats-Unis après l’acompte de l’emprunt
  • ratio dette/salaire entre 26 et 28%
  • credit score (historique financier)

D’autre part, un immeuble coop autorise la location mais pour une période déterminée. Généralement, la règle est d’habiter dans l’appartement deux ans puis vous pouvez louer l’appartement pour deux ans maximum. Par conséquent, ce n’est pas un produit d’investissement.

Les immeubles coops représentent 75% du parc immobilier à New York.

Le Condominium

Le condominium est similaire à la co-propriété en France. Vous êtes propriétaire des murs de l’appartement et l’immeuble est géré par un syndic. Des charges communes sont à payer mensuellement ainsi que des taxes foncières de manière trimestrielle.

Selon la loi, le comité des co-propriétaires a un droit de préemption, qui est très rarement utilisé. Cependant, s’il utilisait ce droit, le comité serait dans l’obligation légale d’acheter l’appartement au prix indiqué dans le contrat de vente. Pour ce faire, un dossier doit être rempli par l’acheteur avec informations personnelles, preuve des fonds, contrat de vente et parfois lettres de references.

Les immeubles condominiums représentent 25% du parc immobilier et sont ainsi entre 15 et 30% plus cher que les coops.

Système de Fichiers Partagés

A New York, la communauté de l’immobilier travaille en système de fichiers partagés. Ainsi, un propriétaire signe un mandat d’exclusivité avec un agent immobilier, et seulement ce dernier a le droit de montrer l’appartement. A son tour, l’agent distribue ce mandat via la base de données centrale où toutes les agences immobilières de New York ont accès.

Offre d’Achat

432 Park Ave Appartement de LuxeA New York, les offres d’achat se font de manière orale, suivi par un email, et ne vous engage à rien. Elles précisent le prix, financement, date du closing, etc.

Contrat de Vente

Lorsque les deux parties se sont mises d’accord sur le prix d’achat et autres conditions suspensives, leurs avocats respectifs vont s’occuper du dossier. L’avocat de l’acheteur vérifie les bilans de l’immeuble, lit les minutes du comité de co-propriétaires, révise le contrat de vente; en d’autres termes il vérifie que vous faites un bon investissement. Lors de la signature du contrat, un acompte de 10% du prix d’achat devra être versé sur le compte séquestre de l’avocat du vendeur.

Closing – Transfert du Titre de Propriété

Généralement, entre 30 et 60 jours, le closing – transfert du titre de propriété – pour un appartement condo peut avoir lieu. Le paiement de la balance des 90% restant se fait à ce moment-là.

Frais à l’Achat d’un Appartement Condo

Vos frais représenteront à peu près 1.5% du prix d’achat.

  • Avocat: entre $2,500 et $4,000
  • Assurance sur le titre de propriété: $450 pour chaque $100,000 du prix d’achat
  • Frais d’enregistrement auprès de NYC: $500+
  • Si le prix d’achat est supérieur à $1,000,000, rajouter 1% du prix d’achat
  • S’il y a un emprunt de moins de $500,000, rajouter 1.80% du montant de l’emprunt
  • S’il y a un emprunt de $500,000 et plus, rajouter 1.925% du montant de l’emprunt

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